Main » 2012»Ыам ыйа»3 » Решение “квартирного вопроса” в китайском исполнении
Решение “квартирного вопроса” в китайском исполнении
19:55
Китайский новострой
03.05.2012 Очередной тренд в обсуждениях российско-китайского сотрудничества связан с призывом Ассоциации строителей России открыть границы для китайских технологий, стройматериалов и строителей. При этом чуть ли не роль последнего гвоздя играла информация о том, что китайцы готовы продавать в России современные коттеджи "под ключ” всего по $250 за кв. м. Очевидно, что такое предложение появилось на свет в канун присоединения России к ВТО. Если судить по действиям китайской стороны, она очень даже готова к началу целой строительной программы в России. Благо руководство Поднебесной поддерживает экспансию китайских компаний на внешние рынки. Пример тому – Африка, где китайцы развернулись по полной. Но даже в этом случае, когда, казалось, иного выхода из российского строительного застоя, чем привлекать китайцев, нет, для реализации весьма не дурного пожелания могут потребоваться серьезные усилия.
Кстати, в цепи участников строительного бума в России, как, впрочем, и везде, где Китай работает вне своей территории, естественным образом свою нишу могут занять финансовые структуры Поднебесной. Так еще осенью прошлого года стало известно о создании в России дочерней структуры крупнейшего ипотечного банка Китая China Construction Bank, крупнейший акционер которого – правительство КНР. Тогда же был озвучен и объем предполагаемых стартовых инвестиций – 4,2 млрд рублей.
Правда, по первым шагам новой для России финансовой структуры, трудно оценить ее приоритеты – их пока попросту нет. Открыв расчетные счета для торговых операций в 40 банках, и завязав агентские отношения с 58 местными финансовыми структурами, China Construction Bank замер в режиме ожидания. Хотя доподлинно известно, что он, как и другие банки КНР может давать в долг под меньшие проценты, чем в России, то есть, зарабатывать на разнице.
Для той же ипотеки в Поднебесной с июля 2011 г. Народный банк Китая установил ставку по кредитам на приобретение жилья частным лицам 4,45 % годовых при сроке до 5 лет включительно, 4,9% при сроке свыше 5 лет. Все ниже, чем в России, но пока на этот рынок китайские финансисты с такими предложениями особо не рвутся.
Кредитовать в России по ставке ниже, чем средние по рынку, China Construction Bank не будет, уверенно говорят российские финансовые аналитики. При этом приводят в пример Raiffeisen Bank и UniCredit Group, которые не стали выдавать кредиты по ставке ниже, чем у российских банков. Открытым в данном случае остается вопрос – почему? Вполне возможно, что все зависит от поступления некой команды, ориентированной на готовую к реализации программу. А вот программы, если говорить о строительной отрасли, пока нет. Пока только идет процесс, похожий на оценку ситуации после призыва Ассоциации строителей России. В конце концов, перед тем, как ввязаться в историю, надо оценить ее возможные последствия и в первую очередь, связанные с игроками рынка недвижимости. А здесь ситуация неоднозначна.
Противники китайских строителей приводят свои доводы
Довольно удручающую картину решения квартирного вопроса в России путем использования китайского ресурса рисует менеджмент компании Penny Lane Realty. По словам Георгия Дзагурова, ее генерального директора, в случае свободного входа китайских производителей на российский рынок они станут очень жесткими конкурентами российским производителям. И это не все. По его мнению, экспансия китайских компаний может обернуться даже социальными потрясениями: банкротствами российских компаний, безработицей, миграцией китайцев и как итог – падением популярности российской власти у населения в регионах.
Не пытаясь играть на внутриполитической скрипке, другие критики китайского способа решения квартирного вопроса в России используют финансово-технологические струны. То, что получается в Китае, может не получиться в России, говорят они. И тут же начинают перечислять местные особенности – административные согласования, на которые сегодня уходит основная доля времени и средств, лицензирование и экспертиза и остальные, сформированные в строительной среде России отношения игроков.
Дальше идут разговоры по поводу необходимости ввоза китайских домов в Россию. "Китайские дома нужно еще привезти на территорию РФ, нужно приобрести или взять в аренду землю под долгосрочное строительство и пройти административные процедуры”, – говорит Василий Диалектов, советник гендиректора инвестиционно-строительной группы компаний "Дружба-Монолит”, застройщика в Московской области России. В результате, все эти расходы могут снизить себестоимость жилья не более чем на 10-15%. И разве стоит ради этого отдавать отрасль китайцам? Этот риторический вопрос теперь фактически сопровождает возможную связь Китая и России в строительной сфере.
Последним по значимости доводом о невозможности допуска китайцев на строительный рынок России можно считать "конструктивно-качественный” довод. Здесь посыл до примитива прост – российских граждан, мол, еще предстоит убедить в том, что китайские коттеджи не расклеятся от первого дождя и не развалятся после месяца после сдачи в эксплуатацию. Ставка в данном случае делается на сформированный стереотип в отношении дешевых китайских товаров, которые не надежны и не долговечны. Типовым доводом, который якобы должен вызвать негатив по отношению к китайским домам, в этом случае является небольшой еще интерес российских потребителей к сборным домам, построенным из сэндвич-панелей. Этаким хлипким конструкциям, которые и в европейском-то исполнении не стали популярными в России. Что уж тогда говорить про сборные дома, построенные китайцами из китайских комплектующих?
Правда, при этом отчего-то умалчивается, что весь негатив по сэндвич-панелям в России в основном связан с "кривыми” руками местных халтурщиков, предлагавших за "три копейки” собрать чудо-дом. Естественно, собрать быстро, но без соблюдения каких-либо требований к качеству. Также оказались забытыми местные же, российские, перепродавцы, снабжавшие шабашников панелями, предназначенными, как правило, для регионов с мягким климатом. Они же дешевле по умолчанию.
Вдогонку, традиционно следуют размышления о необходимости адаптации китайских домов к российским климатическим и бытовым условиям. При этом отчего-то не берется во внимание тот факт, что китайцы довольно успешно строят дома в приграничных районах, где климат ничем не отличается от российского. Да и российские граждане, которые приобрели себе жилье в Китае, не сильно тревожатся от того, что бытовые условия у них как-то изменились.
Решение "квартирного вопроса” в китайском исполнении
Но критика критикой, а узнать, что и как строит для себя Китай, не помешало бы. Также любопытно оценить механизм «квартирного вопроса» для миллионов жителей Поднебесной. Особенно в преддверии вступления России в ВТО, да учитывая призыв Ассоциации строителей России открыть границы для китайских технологий, стройматериалов и строителей.
На этот счет интересно мнение тех специалистов, кто на месте мог оценить уровень китайского строительства. "Мы знакомились в свое время с опытом Китая в строительстве, – говорит Алексей Погрибижский, гендиректор московской строительной компании. – Дешевый труд, жесткая дисциплина, наисовременнейшие технологии, дешевые кредитные линии от госбанков для девелоперов и воля к решению проблемы – это и есть составляющие «китайского строительного чуда». Они, как муравьи, работают от восхода до заката и при этом качественно, грамотно, умело и даже красиво. Над бизнесом – жесточайший контроль. Так не украдешь половину кредита за откат чиновнику – это карается жестоко, вплоть до расстрела и бизнесмена, и чиновника”.
Все это обеспечивает такой темп строительства, что по данным Ассоциации строителей России в развитых районах КНР возводится в 10 раз больше жилья на душу населения, чем во всей России.
О программе "Доступное жилье” в китайском варианте стоит сказать отдельно. В Поднебесной она, кстати, также как и в России имеет государственный статус. Согласно планам, утвержденным Госсоветом Китая, в течение 5 лет (2011-2015 годы), по программе доступного жилья будет реализовано 36 млн квартир. Власти намерены в предстоящие пять лет "в целом решить проблему обеспеченности жильем населения с низкими доходами”, что обойдется бюджету в $15,6 млрд. В нынешнем году нуждающимся гражданам будет предоставлено рекордное в истории страны количество квартир – 10 млн. И обеспечат ими тех, кто имеет доход не больше $500 на семью из трех человек и плохое здоровье.
Плюс ко всему, социальные квартиры продаются гражданам и сдаются в аренду. Стоимость продажи ровно в 6,5 раз дешевле рыночной. Площади квартир – от 48 до 90 квадратных метров. Привилегией строить доступное жилье обладают только "избранные” девелоперы Китая. По мнению китайских чиновников, несмотря на то, что подобные проекты не несут сопоставимых с продажей коммерческого жилья громадных прибылей, компании в проигрыше не остаются. Глава одной из крупнейших компанией в Китае Vanke говорит, что такие проекты интересны, прежде всего, из-за масштаба открывающегося рынка и доходов от последующего обслуживания комплексов. То есть, дешевое жилье привлекательно для китайских строителей не фактом своего строительства, а обслуживанием.
Остальным китайцам, чей социальный уровень, по мнению государства, является приемлемым для самостоятельного приобретения жилья, придется труднее. Рост цен на жилье уже сделал так, что даже при огромных объемах строительства квартиры в городах стали недоступны большинству жителей Поднебесной. Средняя цена квадратного метра в Пекине сегодня составляет $ 3000-4600. Но и здесь власти КНР нашли оригинальные и эффективные способы решения проблемы. Столкнувшись в кризис с трудностями экспорта товаров на внешние рынки, китайские власти обязали всех производителей направлять до трети продукции на внутренние рынки по себестоимости. Это позволило активизировать сбережения населения и пустить их в дело. С "квартирным вопросом” также найдено не менее оригинальное решение – власти ряда городов страны ввели запрет на приобретение так называемого "третьего жилья”, приобретаемого, как правило, для последующей перепродажи. Ввели ограничения и на кредитование второго жилья.
Остается дождаться лета
Применительно к российской действительности работа китайской пары, состоящей из финансовых и строительных организаций, вполне могла бы решать "квартирный вопрос”, не требуя каких-либо изменений в законодательстве. Благо Жилищный кодекс РФ и без того модернизирован применительно к новым условиям, а китайским строителям ничего не стоит создать дочерние компании по обслуживанию построенного жилья. По всей видимости, остается лишь дождаться решения двух вопросов, после чего можно будет ожидать нового витка строительства в России – вступления страны в ВТО и окончания "тестового” периода, во время которого китайцы, наконец-то определят, на что им предстоит обратить внимание, чтобы не попасть впросак, как это поначалу произошло с китайскими автомобильными компаниями, решившими освоить российский рынок. Надо думать, что все разрешится летом нынешнего, 2012 г.
