Дольщики по переуступке - 29 Августа 2015

При этом зачастую имеется возможность приобретения новостройки по переуступке. Но безопасно ли это? И можно ли на этом заработать?

Все небольшие квартирки распроданы
Чтобы выразить свое возмущение этой ситуацией, в редакцию обратилась читательница после прочтения статьи «Обзор цен на жилье в Якутске» в одном из июльских номеров «Эхо столицы».
- Когда я, наконец, решила, что могу вложить «материнский капитал» в недвижимость и приобрести небольшую однокомнатную квартиру или, на худой конец, студию в строящемся доме, я поняла, что при кажущемся обилии предложений в новостройках найти подходящий мне вариант слишком сложно, – рассказывает читательница. - Я ограничена в средствах и не потяну большую квартиру, а маленьких уже и нет... Сначала я рассматривала те дома, которые находятся ближе к центру города и с ближайшим сроком сдачи, чтобы побыстрее купить и сдать ее в аренду, чтобы покрывать арендной платой ипотеку. Но мне предлагали только трехкомнатные – то, что мне не надо было. Затем я рассматривала более поздние сроки сдачи и все дальше от центра, что, конечно, совершенно не то, что мне хотелось бы.
Попутно я обратила внимание на то, что предлагаются квартиры в центре, но по переуступке. Некоторые даже дешевле, чем у застройщика. Соблазн есть, но я боюсь потерять свои средства, ведь низкая цена настораживает… Поэтому хотелось бы выяснить, насколько безопасно приобретение квартиры по переуступке. Не останусь ли я ни с чем?
Мы решили проверить слова читательницы и обзвонили риэлтерские компании:
- Здравствуйте, мне бы приобрести однокомнатную квартиру с ближайшим сроком сдачи.
- До конца этого года вариантов практически нет, - бойко отвечает девушка. – Много звонят, спрашивают. Поэтому пока могу сказать, что есть такая квартира в одном доме, который сдается в третьем квартале этого года, но она уже забронирована, если вдруг не купят, то можете в очередь записаться. Второй дом, который также сдастся до конца года – там есть одна квартира, но она на первом этаже, 17 квартал. Есть два варианта по переуступке, но они забронированы пока.
- А если в следующем году, к примеру?
- По срокам на третий-четвертый квартал 2016 года квартиры еще есть, у нас около 10 объектов, в каждом доме осталось не больше 2-3 квартир, но в основном они расположены выше 7 этажа. Если хотите, можем забронировать. Есть еще варианты по переуступке от физических лиц.
Обзвонив еще несколько контор, мы сделали вывод: полноценных квартир небольшого метража недалеко от центра практически не осталось. Те, что есть, – это либо маленькие студии, либо дорогие квартиры (от 80 тысяч рублей), либо дома расположены совсем на отшибе. А вот предложения по переуступке есть…

Можно ли заработать на переуступке?
Мы решили посмотреть, насколько меняется цена новостройки в процессе строительства. Для этого проведем сравнение цен застройщика и цен, предлагаемых продавцами новостроек (дольщиками) по переуступке. Вот несколько примеров.
Жилой комплекс на ул. Пирогова, 9А в квартале 48 Якутска.
Начало строительства – третий квартал 2014 года.
Окончание строительства – четвертый квартал 2016 года.
На сайте новостроек цена двухкомнатной квартиры обозначена в 58000 рублей за квадратный метр, однокомнатная стоит дороже – около 70000 рублей.
Смотрим объявления о продаже по переуступке в августе этого года (то есть с начала строительства прошел год, и примерно столько же осталось до конца строительства). Продается двухкомнатная квартира площадью 66,83 кв. м за 5 миллионов (с торгом, но все равно это около 75 тыс. руб. за кв. м, «навар» покупателя составит 5000 рублей с квадратного метра).
А вот дом в 74-ом квартале Якутска. Застройщик один из самых надежных – ОАО «ДСК».
Начало строительства – первый квартал 2014 г.
Окончание строительства – первый квартал 2016 г.
Цена застройщика – 75500-78500 за квадратный метр на однокомнатные квартиры, 67500 – на двухкомнатные.
По данному дому нашли одно объявление. Спустя год цена существенно снизилась: двухкомнатная квартира площадью 78,89 кв. м в этом доме продается за 5 миллионов. Путем подсчетов можно выяснить, что цена квадратного метра меньше, чем у застройщика – 63 тысячи рублей. Правда, пометка «срочно» в этом объявлении встречается несколько раз…
А вот другие продавцы, которые, видимо, не так срочно нуждаются в деньгах, просто так расставаться со своими «метрами» не спешат: мы позвонили по нескольким номерам, и в целом цена за квадратный метр составила от 78 до 80 тыс. руб., соответственно, хотя бы пару тысяч с каждого метра продавцы урвать хотят…
А между тем, на сегодняшний день в этом доме можно купить квартиры у застройщика, есть даже однокомнатные, но только на 11-12 этажах…
Также мы решили посмотреть дома, которые «на пороге ввода». К примеру, дом – «Соната над озером». Строительство его началось в третьем квартале 2012 года, окончание – третий квартал 2015 года. Цена застройщика на однокомнатную квартиру с 1 января 2015 года - 80 тыс. руб.
По переуступке продают по-разному: встретился вариант за 87000 за квадратный метр. Это может означать, что квартира была приобретена по низкой цене на стадии строительства, но ближе к сроку сдачи выросла в цене.

Как купить квартиру со скидкой?
Пока мы изучали сайты по новостройкам и обзванивали риэлтерские компании, реализующие квартиры от застройщика, наткнулись на один любопытный факт: оказывается, есть возможность купить квартиру с большой скидкой (10-20%, что, согласитесь, для такой крупной покупки очень существенно). Речь идет строящихся объектах, которые уже готовы и вот-вот сдадутся, а нераспроданные квартиры в них еще остались. Как правило, застройщику необходимо как можно быстрее реализовать данные квартиры, поэтому предлагаются большие скидки. Например, мы видели скидку 10, 15 и даже 20%, скидку 5000 рублей с каждого квадратного метра или скидки от стоимости квартиры в 100-200 тысяч рублей.
Разумеется, в основном это актуально для тех, кто хочет приобрести большую квартиру, ведь одно-, двухкомнатных квартир небольшого метража, на которые высокий спрос, к тому времени уже почти не остается.

Риэлторы: «Переуступка – это безопасно»
Если со вторичным жильем более менее все ясно, так как договор купли-продажи оставляет не так много вопросов, то покупка квартиры, которая существует пока лишь на бумаге, вызывает определенные опасения. Договор долевого участия регулируется законодательством, которое постоянно ужесточается в целях максимальной защиты интересов частных инвесторов, вкладывающих в квартиры. А вот переуступка встречается гораздо реже, и опасения людей понятны.
Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.
Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по договору долевого участия.

Доверенности не доверяй!
Но насколько безопасно приобретение квартиры по переуступке? С этим вопросом мы обратились к риэлтору Марии СТЕПАНОВОЙ.
- Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Поэтому, с точки зрения заключения договора, это безопасно. Но всегда есть риск, что дом не достроится. Переуступка осуществляется с согласия застройщика, и по этому договору имущественные права одного дольщика переходят к другому.
- В некоторых объявлениях по переуступке продают дешевле, чем у застройщика. Это повод насторожиться?
- Особого повода для недоверия нет. Скорее всего, человеку просто срочно нужны деньги. Договор переуступки – прозрачный, достаточно получить согласие застройщика и можно идти в регистрационную палату. Единственный повод насторожиться – если заключение договора переуступки осуществляется по доверенности, доверенность могут отозвать -и сделка будет аннулирована.

Налоговые нюансы переуступки
Как уже упоминалось, стоимость квартир при их продаже по переуступке прав возрастает по отношению к цене, по которой изначально приобреталась эта жилплощадь. Эта разница рассматривается как получение прибыли, с которой необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц. То есть необходимо уплачивать подоходный налог при продаже квартиры по переуступке, который в данном случае удерживается из разницы между изначальной стоимостью квартиры и ее ценой на момент продажи.
Также согласно налоговому законодательству физические лица имеют право на налоговый вычет при покупке квартиры по переуступке только после оформления права собственности, осуществить которое возможно лишь после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию. По этой же причине продавец в этом случае не может рассчитывать на налоговый вычет, поскольку акт переуступки совершается им до сдачи строения в эксплуатацию.

На что обратить внимание?
1. Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только договор долевого участия, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому на всякий случай лучше всегда наводить справки, нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.
2. В процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. Поэтому при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.
3. В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Три риска переуступки
1. Недейственность договора уступки. Все действия по уступке прав другому лицу, не должны противоречить действующему законодательству, а также договору долевого участия в строительстве.
2. Двойная переуступка. Недобросовестные дольщики могут переуступить право на квартиру нескольким покупателям. Чтобы этого не произошло, совершать сделку по уступке прав необходимо только по договору долевого участия, который регистрируется в Росреестре, а не по предварительным договорам купли-продажи или иным инвестиционным соглашениям, которым не требуются государственная регистрация.
3. Неуведомление застройщика. Застройщик должен быть письменно уведомлен о переуступке прав. Иначе договор переуступки может быть признан недействительным.

Минусы договора долевого участия для покупателя
После проведения всех процедур переуступки прав покупатель становится дольщиком. Поэтому не лишним будет знать не только о последствиях договора переуступки прав, но и о том, какие проблемы могут его коснуться, когда он станет дольщиком.
1. Банкротство застройщика. Несмотря на то, что договор долевого участия – одна из наиболее защищенных форм приобретения жилья на стадии строительства, банкротство является самым серьезным случаем, от которого могут пострадать дольщики.
2. Изменения в проектной декларации.
Согласно Градостроительному кодексу, застройщик может вносить изменения в проектную декларацию, которая может коснуться характеристик уже реализованных по договорам долевого участия квартир.
3. Договор долевого участия и брак
В том случае, если договор долевого участия подписан до брака, а вот собственность на квартиру оформлена уже после того, как дольщик обзавелся семьей, то квартира будет считаться общим имуществом (если не заключен брачный контракт). Конечно, в суде можно будет доказать обратное, но при этом судебная практика такова, что совместный ремонт и расходы по содержанию квартиры могут быть основанием для признания данной квартиры совместной собственностью.
4. Наследование недостроенной квартиры
Если дольщик вдруг не дожил до оформления собственности, при отсутствии завещания порядок наследования будет решаться судом. На квартиру может претендовать не один наследник, что может привести к проблемам в использовании такой недвижимости.
5. Риски инвестора
Для продажи квартиры по договору переуступки, требуется согласие еще и застройщика. При этом не следует забывать о том, что многие застройщики пытаются извлечь из этого дополнительную прибыль или, по крайней мере, окупить свои издержки на эту процедуру. Покупателю, приобретающему квартиру с целью перепродажи, важно помнить о цене оформления переуступки договора долевого участия, которая может достигать до 2% от стоимости квартиры.

При подготовке статьи использованы материалы и фотографии с сайтов Stroy.Ykt.ru и Novostroyki-ykt.ru.