О необходимости совершенствования законодательства в жилищной сфере
ЯРО движение «За реформы в ЖКХ»
Якутское региональное общественное движение «За реформы в ЖКХ» в свете реализации вступившего в силу с 1 января 2013 г. федерального закона от 25.12.2012 «О капитальном ремонте многоквартирных домов» предлагает на обсуждение и дискуссию вторую статью на тему необходимости реформы законодательства в жилищной сфере. Позвольте обратиться к сообществу юристов с предложением принять участие в обсуждении возможности реформы жилищного законодательства. Кому, как ни Вам инициировать принятие новых законов! Вместе с тем, кто сегодня занят этим сложным и кропотливым делом? Не депутаты, и даже не их помощники. А те же самые юристы, которые работают в законодательных органах. А их взгляд сосредоточен на текущих проблемах их деятельности и они, как правило, «страшно далеки от народа». В этом нет их вины. Зато при формировании законодательства «снизу» появляется заманчивая возможность избавиться от многочисленных «ляпов» и «тёмных дыр», которыми сегодня изобилуют своды российских законов.
Предлагаю в качестве «тренировки» рассмотреть вопрос о реформе ЖКХ. Не секрет, что это одна из «чёрных дыр», где исчезает огромное количество государственных денег. И это происходит не только по причине вездесущей коррупции, но, просто, потому, что не может не происходить. Так устроено наше ЖКХ. И во многом причиной этому является действующее законодательство. Если серьёзно, то уже давно назрела необходимость реформы законодательства в жилищной сфере. Отсутствуют законодательные нормы, обеспечивающие эффективное и прибыльное домовладение. Дом, здание, в том числе, многоквартирный дом вообще не являются объектами жилищных прав. Жилищный Кодекс рассматривает собственника недвижимости всего лишь как пользователя, но не как собственника, предпринимателя, бенефициара своего актива в виде недвижимого имущества. Это является причиной того катастрофического состояния, в котором находится городской жилищный фонд.
Решением данной проблемы является принципиальное изменение подхода к собственникам помещений в многоквартирных домах (МКД). Следует рассматривать их как коллективных домовладельцев, имеющих права на получение всех преимуществ от домовладения. Это доходы от всех помещений, приносящих или могущих приносить доход, которые находятся или могут возникнуть в процессе реконструкции в МКД, а также доходы от использования недвижимого имущества как актива в различных финансовых инструментах (фондах и т.п.) Реформа жилищного законодательства должна быть нацелена на решение этих вопросов.
Следует изменить жилищное, градостроительное, земельное законодательство, создать новый Кодекс Домовладения. Новые законы должны обеспечить собственникам-домовладельцам возможность извлекать максимальный доход от их имущества: реконструировать дома с увеличением площадей, строить новые здания на принадлежащих им земельных участках, передать им в собственность все приносящие доход помещения в МКД, обеспечить ясные и прозрачные процедуры голосования собственников, их организации в МКД, создать объект недвижимого имущества – МКД, обеспечить строительные нормы и правила реконструкции МКД без расселения, обеспечить ответственность государства и муниципальных органов за всё государственное имущество в МКД, строго контролировать и систематизировать деятельность государственных органов, ответственных за обеспечение эффективного управления и владения МКД, согласования проектов реконструкции, передачу всех помещений и иной собственности МКД собственникам-домовладельцам, регистрацию и инвентаризацию общего имущества в МКД и проч. Также необходимо создать условия для кредитования и финансирования эффективного домовладения в стране.
Для этого предлагаем:
Изменить жилищное законодательство: Ввести понятие о новом объекте жилищных прав – доме (индивидуальный, долевой, многоквартирный). Разработать раздел индивидуального и общедолевого дома. Разработать раздел многоквартирного дома. Сформулировать понятие о домовладении многоквартирным домом при сохранении собственности на помещения (возможно, по финскому варианты – ООО с совмещённым правом владения долей в домовладельческой фирме и правом собственности на помещения в нём). Ввести понятие о нежилых помещениях в жилом многоквартирном доме. Определить служебное и иное имущество и собственность в МКД (право домовладельческой компании самостоятельно определять назначение имущества и изменять это назначение с возникновением и аннулированием помещений). Разработать процедуры инвентаризации, измерения и оценки общедомового имущества (ОДИ). Определить общие помещения (нетехнические) в составе общего имущества МКД и их регистрацию. Разрешить использование общих помещений для извлечения дохода собственниками-домовладельцами. Разработать следующие разделы: Доходы МКД, реконструкция МКД, доходные помещения МКД, активы МКД, кредиты МКД, управление МКД, земля МКД, возведение пристроек и новых зданий на земле МКД, государство как собственник помещений в МКД, государство в жилищной сфере.
Изменить градостроительное законодательство. Ст.51 «Правообладателями МКД являются собственники помещений в МКД, объединённые в (вариант) Домовладельческую компанию, или товарищество собственников жилья, которые принимают все решения о реконструкции МКД согласно своему уставу и действующему законодательству (например, двумя третями голосов)». Разработать раздел реконструкции МКД без расселения. Раздел согласования, экспертизы, выдача разрешений на строительство (реконструкцию) в МКД без расселения. Раздел строительства новых зданий и пристроек на земельных участках, оформленных на МКД.
Изменить Земельное законодательство. Уточнить и подробно разработать раздел оформления земельных участков при МКД. Обеспечить процедуры и их выполнение оформления земельных участков в полном объёме (а не по обрезу!) при МКД. Разъяснить возможность использования земельных участков домовладельцами для извлечения дохода.
Изменить Закон о регистрации собственности (для УФРС). Подробно указать все процедуры и документы, необходимые для регистрации прав собственности на новые помещения, возникающие в результате реконструкции МКД (принятие решения собственниками, выдача разрешения на строительство, спорные ситуации, долёвка и т.п.) Определить порядок и правила регистрации коллективной собственности на МКД. Определить порядок и правила регистрации общего имущества (ОИ) МКД. Определить порядок и правила регистрации технического ОИ МКД.
Выпустить законодательные акты, обеспечивающие кредитование и финансирование эффективного домовладения. Разработать правила кредитование домовладельцев. Разработать механизмы работы с активами и их использование в коллективном инвестировании.
Формирование общедомового имущества МКД Считаем целесообразным провести инвентаризацию всего имущества в МКД. При этом: Всё имущество, не имеющее владельцев в МКД, становится имуществом домовладельцев. Домовладельцами признаётся объединение всех подтверждённых свидетельствами о собственности или иными подтверждениями о регистрации прав собственности собственников помещений в МКД. Инвентаризация проводится специальными организациями (возможно БТИ и РЦТИ и т.п.) Собрание домовладельцев принимает решение об отнесении помещений, входящих в общее имущество домовладельцев к техническим помещениям или к иным помещениям, в том числе, жилым и нежилым. Жилые и нежилые помещения, входящие в общее имущество домовладельцев, являются общедолевой собственностью домовладельцев, права на которую регистрируются. Помещения, признанные техническими (то есть исполняющими обслуживающую функцию по отношению к домовладению и домовладельцам на момент инвентаризации) включаются в перечень общего имущества домовладельцев и регистрируются вместе со всеми помещениями в МКД как часть общего имущества домовладельцев. Решение о переводе технических помещений в жилые или нежилые или обратное изменение может быть принято решением домовладельцев. Последующая перерегистрация прав на помещения, статус которых изменился на основании решения домовладельцев, происходит на основании документов о принятии решения домовладельцев и соответствующей технической документации. Считаем целесообразным вторым этапом ввести понятие о домовладении МКД. Оформление Домовладения МКД. (Закон о домовладении МКД). На основании проведённой инвентаризации общего имущества коллектив собственников помещений в МКД должен в указанный в Законе о домовладении срок оформить Домовладение МКД. Субъектом домовладения МКД является Домовладельческая компания (домовладелец), владельцами долей которой являются все собственники помещений в МКД. Владение помещением в МКД сопряжено с владением долей в ДК. Объектом домовладения является МКД, который регистрируется как объект собственности. Это сложный объект собственности, состоящий из частей, которые находятся в собственности владельцев долей в домовладельческой компании, и частей, принадлежащей домовладельческой компании в целом.
ЯРО движение «За реформы в ЖКХ»
22 мая 2013 года.
Якутское региональное общественное движение «За реформы в ЖКХ» в свете реализации вступившего в силу с 1 января 2013 г. федерального закона от 25.12.2012 «О капитальном ремонте многоквартирных домов» предлагает дискуссию на тему необходимости реформы законодательства в жилищной сфере. Новый тип инвестора в экономику страны – домовладельцы
Многоквартирные дома в настоящий момент являются сложными объектами, с точки зрения, прав собственности. Точнее, права собственности в них существуют только на помещения. Сам многоквартирный дом (в дальнейшем МКД) является только объектом технического учёта. Это, с нашей точки зрения, и есть причина того, что жилищно-коммунальная сфера находится в критической ситуации. Отсутствует домовладелец, заинтересованный в эффективном управлении МКД, его надлежащем содержании и возможном извлечении дохода. Все остальные обстоятельства являются лишь следствием отсутствия домовладельца. Решением данной проблемы является принципиальное изменение подхода к собственникам помещений в многоквартирных домах (МКД). Следует рассматривать их как коллективных домовладельцев, имеющих права на получение всех преимуществ от домовладения. Это доходы от всех помещений, приносящих или могущих приносить доход, которые находятся или могут возникнуть в процессе реконструкции в МКД, а также доходы от использования недвижимого имущества как актива в различных финансовых инструментах (фондах и т.п.) Реформа жилищного законодательства должна быть нацелена на решение этих вопросов. 1. Анализ правовой и технической ситуации 1.1. В МКД существуют собственники помещений (квартир и нежилых помещений). Всё остальное имущество является обще-долевой собственностью, которая принадлежит всем собственникам помещений в процентном отношении к площадям владеемой ими собственности. 1.2. Размер и перечень общего имущества отражается в техническом паспорте здания. 1.3. Существует порядок регистрации права собственности на общее имущество, но реально это права реализуется в единичных случаях с большим трудом (Росреестр требует 100% согласия самих собственников помещений). 1.4. Право собственности на земельные участки при МКД регистрируется ещё реже, а оформление границ земельных участков является «полем битвы» между собственниками и администрацией. Последняя целенаправленно добивается оформления земельных участков только по границам МКД. 1.5. Подвалы и технические помещения в МКД отбираются городскими властями в любой момент и продаются через торги. 1.6. Не существует ясного понимания и разграничения между общим имуществом в отношении подвалов и технических помещений и «ничьим» имуществом, которое государство объявляет в любой момент своим. 1.7. КУГИ заявительным порядком (внося в реестр) признаёт технические помещения принадлежащими государству. 1.8. Техническую документацию на МКД (технический паспорт и поэтажные планы) может получить только ТСЖ или уполномоченное лицо на основании решения собрания. 1.9. Для реализации проекта надстройки МКД требуется получение поэтажных планов окружающей застройки для расчёта изменения инсоляции, что невозможно по существующей процедуре. 1.10. Для принятия решения о реконструкции МКД двумя третями или ста процентами голосов от числа всех собственников необходимо определить уменьшается общее имущество или нет. При этом не существует процедуры определения размеров общего имущества. 1.11. Нет чёткого понимания чердачного помещения и чердака, единиц его измерения. Чердаком называется пространство между кровлей и перекрытиями верхнего этажа. При этом БТИ и другие государственные органы упорно стремятся измерять чердак в квадратных метрах. 1.12. Нет процедур измерения общего имущества как сложной вещи или принадлежности, с точки зрения, её полезности для основного имущества. 1.13. Нет системы оценки общего имущества. 1.14. Нет чётких процедур осуществления проектов реконструкции МКД (заключение инвестиционных договоров, регистрация собственности на вновь возводимые помещения, выдача разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и т.п.) 1.15. Нет процедур осуществления нового строительства на земельных участках при МКД.
2. Направление развития ситуации. Для того чтобы преобразовать ситуацию из «тупиковой» нужно перейти от формального и аморфного, с точки зрения, интересов собственника рассмотрения вопроса к конструктивному и ценностному подходу. Для этого достаточно ответить всего на один вопрос: чьи интересы определяют законодательство, процедуры и реальную ситуацию в МКД? Это интересы собственников-домовладельцев. Если этот ответ нас устраивает, то вся ситуация становится прозрачной и перспективной. Отсюда сразу же следуют ясные и недвусмысленные выводы: 2.1. Необходимо принять в качестве аксиомы то, что все собственники помещений в МКД являются коллективным домовладельцем. 2.2. МКД является целостным единым объектом не только проживания и учёта, но и собственности. 2.3.МКД является хозяйственным объектом, а его владелец – хозяйствующим субъектом. 2.4.МКД является не только источником расходов, но и доходов, и эффективность его управления и содержания определяется положительным значением прибыли (доходы больше расходов). 2.5. Коллективный домовладелец должен иметь законное право извлекать все прибыли из своей собственности (возведение новых помещений и строений, обладание всеми доходными помещениями, которые не являются чьей-то частной собственностью, иные источники дохода). 2.6. Общее имущество рассматривается и учитывается исключительно с точки зрения полезности, то есть обслуживания основного имущества (помещений). Поэтому не его размер, а его полезность и стоимость(как показатель его полезности) имеют значение. 2.7. Реконструкция МКД сегодня это практически единственный путь выхода из кризисной экономической ситуации для огромного большинства МКД. 2.8. Законодательство на всех уровнях (начиная с федерального) должно быть приспособлено для наиболее полного удовлетворения интересов домовладельцев. 2.9. Государство должно создать оптимальные условия для домовладельцев с целью обеспечения получения ими максимального дохода от МКД, упрощения процедур согласования проектов, ясной системы проведения голосования собственников, государственной поддержки развития эффективного домовладения. 2.10. МКД необходимо рассматривать с экономической точки зрения как предприятие, извлекающее прибыль, либо существующее за счёт взносов домовладельца. При этом доходы домовладельцев из других источников могут рассматриваться как доход коллективного домовладельца. 2.11. Необходимо передать в собственность домовладельцев из государственной казны все доходные помещения в МКД. 2.12. Обеспечить возможность кредитования домовладельцев под государственные гарантии для реализации ими проектов реконструкции МКД с целью создания доходных активов (новых помещения и строений). 2.13. Создать законодательные и процедурные основы создания производных источников дохода для рентных помещений (секьюритизация, использование доходных помещений как активов залога и паев и т.д.) 3. Этапы развития предлагаемого проекта Данные изменения произойдут не сразу, поэтому следует, с нашей точки зрения, начать с подготовки единой позиции администрации по отношению к домовладельцам МКД. Эту позицию затем следует озвучить гражданам с целью развития их инициативы. При этом необходимо обеспечить ясные и прозрачные процедуры осуществления вышеуказанных проектов. В случае успешного осуществления проекта не только ЖКХ получит возможность и путь выхода из кризиса, но появится новый тип инвестора в экономику страны – домовладельцы.
