И не такая уж несбыточная и недостижимая. Способов существует три – субсидии или бесплатные квартиры для некоторых категорий населения, об этом «ЭС» писало не раз и не два, строительство собственного дома и долевое строительство. Речь в этом выпуске пойдет о последнем. Как выгодно вложиться, как не обмануться и не быть обманутым, как отличить добросовестного застройщика от некомпетентного или даже афериста и мошенника?
Цена вопроса
Пересчитайте свои финансовые накопления, тяжко вздохните и задумайтесь, какие остаются варианты для решения жилищного вопроса или удачного вложения в недвижимость. Если вы не погорелец, не сирота, не из многодетной семьи, наследство далеко за горами и т.д. – остается лишь копить деньги много лет с нашими-то зарплатами. Или влезать в ипотечную кабалу. Но, допустим, так или иначе вы добыли нужную сумму, и теперь предстоит выбирать между покупкой/кредитом, строительством собственного дома или долевым строительством.
Не секрет, что приобретение жилья путем заключения договора участия в долевом строительстве экономически выгоднее, чем покупка на вторичном рынке. При изучении различных свежих объявлений мы выявили минимальную на сегодняшний день цену за квадратный метр в долевом строительстве – 41 тысяча. А максимальная цена – 120 тысяч. О факторах, которые влияют на стоимость квадратного метра, мы писали в предыдущем выпуске – это месторасположение, инфраструктура, стройматериалы и так далее. Порой в цену входит даже наличие консьержа в подъезде.
Мотивация дольщиков вполне понятна. У квартиры в новостройке нет «истории», а значит, не появятся, словно тени из прошлого, наследники, выписанные несовершеннолетние дети. Естественно, цены куда ниже - квартира приобретается на этапе строительства, соответственно, и оплатить ее можно в рассрочку.
Соблазнительно выглядят и многочисленные акции и скидки от застройщиков. Например, ряд компаний при 100% предварительной оплате будущей квартиры предлагает внушительные скидки – как правило, до 5%. Есть и 50% оплата, и рассрочка, и связь с банками, быстро оформляющими ипотеку, и так далее. Но, конечно, выбирать стоит вдумчиво. Так, какой-нибудь многоквартирный жилой дом со встроенными гаражами с дешевым квадратным метром на поверку может оказаться на окраине города, а вся его планировка – это один этаж с крохотными квартирами над гаражным боксом.
С проектами многоквартирных домов, строящимися в Якутске на данный момент, со всеми ценами, компаниями, адресами и даже виртуальными моделями вы можете ознакомиться на сайте novostroyki.ykt.ru
Как «построить» застройщика
А теперь немного официального – ведь тема не из легких. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик, в обязательном порядке это должно быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, и участник долевого строительства (гражданин, юридическое лицо). Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В случае если договор участия в долевом строительстве не имеет государственной регистрации, то он считается незаключенным. При такой ситуации необходимо потребовать от застройщика зарегистрировать договор в уполномоченном органе, если застройщик отказывается, следует обратиться в Управление государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) или в судебный орган. Управление как контролирующий орган в области долевого строительства обязано будет провести внеплановую проверку деятельности застройщика и выдать предписание с указанием срока исполнения. Неисполнение застройщиком предписания органа осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства в установленный срок влечет наложение административного наказания на должностное лицо в размере от 10 до 15 тысяч рублей, на юридическое лицо – от 100 до 200 тысяч рублей.
Необходимо отметить, что заявление на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве подается обеими сторонами сделки.
Актуальным моментом является указание цены в договоре, которая может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Кроме того, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Надо отметить, что практически все заключенные договоры участия в долевом строительстве содержат пункты о возможности изменения цены с указанием таких случаев и условий.
Дольщикам следует знать, что проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации не позднее, чем за 14 дней до заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.
С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику, считается находящемся в залоге у дольщиков, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Также государственная регистрация договора исключает практику «двойных продаж».
Федеральным законом №214 установлена возможность изменения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства. Такое возможно в случае, если строительство многоквартирного объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. При принятии такого предложения участником строительства заключается соглашение, которое подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, на территории республики таким органом является Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия).
Таким образом, законодательно возможность продления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам строительства предусмотрена.
Однако когда застройщик не соблюдает установленный порядок информирования о переносе срока передачи объекта долевого строительства, участники строительства могут обратиться в Управление госстройжилнадзора РС (Я).
При получении такого сообщения от участника строительства Управление госстройжилнадзора Республики Саха (Якутия) вправе выдать предписание в адрес застройщика.
Если застройщик не сдает объект в срок с опозданием на 2 месяца или вообще приостановил всякое строительство, дольщик имеет право на расторжение договора, в том числе в судебном порядке.
В обоих указанных случаях застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами и также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере и начисляются со дня внесения участником строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата.
Эти требования можно предъявить застройщику непосредственно или через суд.
А теперь последние советы. При выборе застройщика и объекта строительства следует внимательно изучить проектную декларацию, так как в ней видно, какие объекты построены застройщиком, в какие сроки, указана вся информация по правоустанавливающим документам, сведения по проекту строительства.
Став участником долевого строительства многоквартирного дома необходимо следить, вносятся ли застройщиком изменения в проектную декларацию по срокам ввода, проекту строительства, в части изменения количества и площади помещений, входящих в состав общего имущества жилой, части и другие.
Удачи в решении жилищного вопроса!
