Рынок долевого строительства подвергся шоку. По всей вероятности его ждут серьезные потрясения. С 15 октября этого года 35 из 38 фирм-застройщиков, реализующих в Якутске недвижимость в рамках договоров долевого строительства, не могут осуществлять свою деятельность.
Дело в том, что с 1 октября федеральное законодательство ужесточило требования к страховым организациям, которые заключают договоры страхования застройщиков перед дольщиками, то есть покупателями квартир в строящихся домах. Отныне собственные средства страховых компаний, то есть уставный капитал и активы, должны составлять 1 млрд рублей вместо прежних 400 млн. Не отвечающие этим требованиям страховые организации лишаются лицензии на страхование договоров долевого участия в строительстве. Следовательно, застройщики не смогут застраховать у них объекты недвижимости, а без такого договора долевое строительство невозможно, поскольку Регистрационная палата не зарегистрирует договор долевого участия.
Понятно, что в период экономического кризиса риск банкротства строительных компаний возрастает, соответственно возрастает и риск наступления страховых случаев. То есть, ужесточение требований к размеру активов страховых организаций – мера разумная. В прошлом году, как все помнят, страну захлестнула такая волна банкротств турфирм, справится с которой, страховые организации оказались не в состоянии. А в случае с недвижимостью речь идет о несопоставимо больших суммах, нежели стоимость турпутевок. Однако примененная государством методика, по сути, является ничем иным как шоковой терапией.
Ведь резкое повышение финансового порога радикально сократило количество страховщиков. Далеко не все они смогут увеличить свои активы более чем в два раза, причем немедленно. То есть застройщикам теперь придется заключать новые договоры страхования, со страховыми компаниями, которые отвечают новым требованиям. А сокращение конкуренции на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков, обернулось подорожанием самой услуги, которая теперь оказалась не по карману части застройщиков, и в результате они должны будут уйти с рынка.
Так, что бы заключить договор страхования долевого строительства, страховщики выставляют условие, по которому готовность объекта недвижимости должна составлять 20,30, а то и все 50%, а стоимость услуги доходит до 2% от стоимости всего объекта. Для того что бы привлечь деньги, на строительство застройщик должен продать будущую недвижимость по договору долевогоучастия, но что бы такой договор был зарегистрирован Регпалатой, его необходимо застраховать.
В соответствии с требованиями федерального законодательства, заключить новые договоры и вернуться в правовое поле застройщики были обязаны в течение 15 дней (с 1 по 15 октября). Однако, вероятно по причине шокового состояния, никто этого не сделал.
В результате в Управлении государственного строительного и жилищного надзора при республиканском Минстрое, пошли на беспрецедентную меру. В прошлую пятницу они организовали у себя совместное совещание представителей застройщиков и страховщиков, работающих на республиканском рынке, в ходе которого попытались разъяснить всю серьезность ситуации и возможные последствия. В мероприятии приняли участие 55 организаций занимающихся строительством в Якутии, а также представители Регистрационной палаты.
В ходе мероприятия были озвучены следующие цифры. На сегодня в республике работают 74 застройщика, они ведут строительство 140 объектов. С 1 января 2015 года они заключили 8821 договор долевого участия в строительстве, взяв на себя обязательства на сумму 29,5 млрд рублей. Непосредственно в Якутске застройщиков — 40, объектов — 64, договоров – 3092. Застройщиков страхующих свою гражданскую ответственность перед дольщиками – 38. Страховых организаций, которые соответствуют новым правилам, на сегодня в стране — 20 (перечень есть на сайте Центробанка РФ), на территории Якутии из них представлены – 4. И только 4 фирмы-застройщика страхуют договоры долевого строительства в страховых организациях, отвечающих новым требованиям.
Так, например известные строительные компании «Сэттэ» и ДСК являются членами НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» — организации, которая соответствует новым федеральным требованиям и предусмотрена 214 ФЗ как один из видов страхования. Но подавляющее большинство застройщиков, работающих в Якутске, на текущий момент требованиям закона не отвечают. То есть 34 из 38 застройщиков на сегодняшний день не имеют права вести строительство с привлечением денежных средств дольщиков. Для этого им необходимо заключить новые договоры со страховыми организациями, имеющими лицензию на страхование этой деятельности.
Проводившая совещание заместитель руководителя УГСЖН РС(Я) Елена ПЕТРОВА, предупредила, что в ближайшее время управление начнет проводить массовые проверки застройщиков на предмет наличия договоров страхования соответствующих новым правилам. Если таковых договоров не обнаружится, будут выписаны предписания на то что бы их заключить, а вот не исполнение предписаний обернется штрафами в размере 500 тыс. рублей за каждый договор долевого участия в строительстве с недействительным договором страхования.
Что будут делать в этой ситуации застройщики не понятно, комментариев пока никто не дает. Если они не смогут заключить новые договоры со страховыми компаниями, вероятнее всего их ждет перспектива закрытия и продажи незавершенных объектов. Как эта ситуация скажется на самих дольщиках – покупателях квартир в строящихся домах, тоже пока не ясно.
Также недавно стало известно, что в России возможно введение специальной уголовной статьи, предусматривающей ответственность застройщиков за незаконное привлечение средств граждан в долевое строительство. Но если даже дополнения в Уголовный кодекс внесены не будут, имеющуюся статью «Мошенничество» никто не отменял.
Вероятно, следует ожидать и активизации различного рода шарлатанов. Так по информации УГСЖН РС(Я) один из застройщиков работающих в Якутске был застрахован в ОСАО «Ингосстрах». Эта компания присутствует в списке Центробанка. Однако буквально на днях представитель страховой организации официально объявил, что «Ингосстрах» не занимается страхованием гражданской ответственности застройщиков. Сделать заявление компанию заставили участившиеся в регионах страны случаи, когда растерянным застройщикам некие посредники предлагают недорого оформить страховой договор с «Ингосстрахом».
И еще один немаловажный момент. Все вышеупомянутые страховые организации, которые соответствуют новым правилам, не являются республиканскими организациями. Это отделения федеральных страховых компаний. Республиканские страховщики, даже такие известные, как например РСК «Стерх», клиентами которой по данным УГСЖН было 12 застройщиков, на сегодня не обладают собственными средствами в размере 1 млрд рублей, а следовательно и не имеют права заниматься страхованием гражданской ответственности застройщиков.
P.S.: В скором времени ожидается, что требования и к уставному капиталу самих застройщиков также повысятся.
