Безусловно, при принятии такого решения учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела.
Но сейчас можно услышать два мнения. Первое: нужно обязательно оформлять разрешение на строительство, иначе могут возникнуть проблемы при подключении, к примеру, к коммунальным сетям.
Другое мнение – до 1 марта 2018 года разрешения на строительство не требуется. Так нужно ли оформлять разрешение на строительство или можно не торопиться? Эти и другие вопросы мы поспешили задать Ивану РОББЕКУ, начальнику отдела застройки и мониторинга строительства МБУ «Главное архитектурно-планировочное учреждение ГО г. Якутска».
Обязательно, но не для всех!
- Иван Иванович, допустим, я приобрела земельный участок, но пока не начала на нем строиться. Мне нужно сразу оформлять разрешение на строительство, или можно строить дом без разрешения?
- Сразу отмечу, что разрешение на строительство лежит в основе статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство ИЖС в обязательном порядке должны получать те граждане, которые вложили средства в банки, хотят воспользоваться кредитованием на строительство, и для тех, кто хочет воспользоваться средствами материнского капитала. Только эти категории граждан обязаны получать разрешение на строительство. А те граждане, которые для себя приобрели земельный участок, и если у них есть разрешенный вид использования под индивидуальный жилой дом, то они могут в пределах отведенного земельного участка построить объект, сделать технический план. Причем технический план у них будет единственным документом, который удостоверяет построенный объект. И на основании этого плана, они уже будут регистрироваться в Росреестре. В общем, на сегодняшний день разрешение на строительство требуется только тем гражданам, которые строят через средства материнского капитала, либо путем кредитования через банки. Это положение предусмотрено Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
- Давайте тогда поясним, что это за бумага.
- Разрешение на строительство – это документ, утвержденный Минстроем России. Представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, то есть, где можно построить на земельном участке, какими габаритами и высотами можно построить объект.
Разрешение на строительство при ИЖС — это бумага, которая подтверждает, что проектная документация на строение соответствует градостроительному плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.
Где и как получать?
- Где можно получить разрешение на строительство в Якутске?
- На сегодня для получения разрешения на строительство, граждане могут обратиться в МФЦ, через систему «Мои документы».
- Только через МФЦ?
- Да, только через МФЦ. Раньше можно было оформить у нас. Но сейчас разрешение на строительство не только индивидуальных жилых домов, но и всех крупных объектов, а также разрешение на ввод этих объектов, все эти права переданы в МФЦ.
Газовики требовать не должны!
- Правда ли, что без разрешения на строительство, если дом уже построен, не проведут свет, не подключат газ и другие коммуникации?
- Нет, это не так. Разрешение на строительство необходимы только той категории граждан, которые я уже перечислил и еще раз повторюсь. Это получатели материнского капитала, заемщики кредитования через банки, а также те граждане, которые просто желают узаконить свое право. Те граждане, которые без разрешения на строительства строятся, они имеют право подвести газ, свет и другие коммуникации. И им не обязательно иметь разрешение на строительство! Например, чтобы подвести газ к дому, думаю, нужно просто предъявить адресную справку либо топографическую съемку в масштабе с расположением и указанием объекта капитального строительства.
- И не будет никаких проблем? Это гарантировано?
- Разрешение на строительство газовики не должны требовать! И это на основании действующего Градостроительного кодекса РФ.
- И все-таки в интернете много информации, что разрешение на строительство нужно получать всем, чтобы не было никаких внештатных проблем, отказов…
- Но я тоже должен был бы сказать, что каждое индивидуальное строение должно иметь разрешение на строительство. Для чего? Чтобы мы знали все отступы - насколько граждане правильно построили от отведенного земельного участка. Чтобы мы учли все моменты, согласно сводам нормам и правилам той же пожарной безопасности и пр. А чтобы это все учесть, мы бы, конечно, требовали это разрешение в обязательном порядке. Но сегодня разрешение на ввод объектов в эксплуатацию для ИЖС не распространяется. До 2018 г. пока для индивидуального жилищного строительства действует по «упрощенке».
- А если дом строится на каком-то дачном участке или СОТ, разрешение тоже не обязательно?
- Да, в таких случаях разрешение не обязательно.
О нюансах оформления и получения
- Во сколько обойдется оформление разрешения на строительство?
- Это муниципальная услуга и плата за само разрешение не взимается.
- Какие документы нужны для оформления разрешения? Не целый список?
- Нет, это очень упрощенный список. Он состоит из 3-х документов: во-первых, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. И то, на сегодня, если гражданин пойдет сдавать документы на разрешение строительства, правоустанавливающие документы у него специалисты возьмут, только в том случае если заявитель предоставит по собственному желанию. Но требовать от заявителя не имеют право! Также нужен градостроительный план земельного участка. Если сказать об этом документе с точки зрения архитектуры, то градостроительный план - это как техническое условие на проектирование. То есть согласно этому документу, мы можем посмотреть границы отведенного земельного участка и места допустимого размещения зданий, объекта капитального строительства в части отведенного земельного участка, где можно построить и где нельзя. И самый последний документ – это схема планировочной организации земельного участка.
ВАЖНО!
Для получения разрешения на строительство необходимо собрать следующий пакет документов:
правоустанавливающий документ на участок;
градостроительный план участка;
документ, удостоверяющий личность обратившегося;
доверенность (если подача производится через представителя);
проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.
Здесь стоит сделать небольшую оговорку по поводу проектной документации. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.
- Иван Иванович, где можно заказать градостроительный план?
- Тоже через МФЦ.
- Кто готовит этот план?
- Градостроительный план готовят специалисты МБУ «Глав АПУ».
- Частные структуры не подготавливают градостроительный план?
- Нет, только наша структура.
- А схему планировочной организации тоже вы разрабатываете?
- Нет, схему планировочной организации подготавливают частные структуры, те юридические лица, которые имеют специальную определенную аккредитацию.
- Примерно сколько стоит такая схема, если ее заказать?
- Средняя цена - от 3-х до 5-ти тысяч рублей.
- Долго это делают?
- Так как схему подготавливают частники и эта платная услуга, то буквально за день. А градостроительный план и само разрешение на строительство – это муниципальная услуга, поэтому плата не взимается. Но есть определенные административные сроки.
- И каковы эти сроки?
- Разрешение на строительство готовят в течение 10-ти календарных дней, а градостроительный план участка - в течение 15-ти календарных дней.
- На какой срок вообще выдается разрешение на строительство?
- Сроком на 10 лет.
- В каком случае могут отказать в выдаче разрешения на строительство?
- В соответствии с Градостроительным кодексом, согласно пункту 12 статьи 51, при выдаче разрешения на строительство, будь это индивидуальное жилое строение или большой административный объект, отказ может быть только в двух случаях, это - несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, либо отсутствие документов, согласно перечню административного регламента.
О регистрации права собственности
- Что необходимо для регистрации права собственности на объекты ИЖС?
- Технический план здания – это единственный документ, который будет подтверждением тех граждан, которые просто строят на своем участке дом. Которые не привлекают для этих целей ни материнский капитал, ни кредит, их единственный документ на сегодня – это технический план здания. На основании правоустанавливающих документов земельного участка и на основании технического плана, граждане обращаются в Росреестр и регистрируют объект капитального строительства в собственность.
На заметку!
Какие документы необходимы для регистрации прав собственности?
Если право на земельный участок зарегистрировано и о нем есть сведения в ЕГРП, потребуются:
заявление о регистрации права;
доверенность на представителя;
паспорт заявителя;
документ об уплате госпошлины;
кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке, понадобится представить:
заявление;
кадастровый паспорт объекта;
паспорт заявителя;
документ об уплате государственной пошлины;
доверенность на представителя;
правоустанавливающий документ на земельный участок;
документ, который подтверждает нахождение объекта ИЖС в пределах данного участка.
Срок рассмотрения документов - 10 рабочих дней.
О переходе прав и отказах
- Что делать, если во время строительства право на земельный участок переходит другому лицу? Нужно ли его переоформлять?
- Да, у меня на сегодняшний день есть такие заявления. Гражданин получал ранее разрешение на строительство и градостроительный план на земельный участок, но на сегодняшний день продает через договор купли-продажи другому лицу или, допустим, хочет передать право своей дочке, сыну. И когда он идет регистрировать в Росреестр, то его отправляют поменять разрешение.
- То есть нужно в этих случаях переоформлять?
- Да, обязательно, но только само разрешение на строительство не более.
ВАЖНО!
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заявителем через суд. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет. После получения разрешения застройщик в течение 10-ти дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта и т. д.
Градостроительным кодексом предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых разрешение на строительство прекращает свое действие.
Если право собственности на земельный участок было прекращено в принудительном порядке, в том числе путем изъятия участка для нужд государства.
Отказ владельца от права собственности на участок.
Расторжение договоров, на основании которых у гражданина возникло право на земельный участок.
Прекращение права пользования недрами, если оно необходимо для дальнейшего строительства.
В течение 30 дней с момента прекращения прав на участок органом, выдавшим разрешение на строительство, принимается решение об отзыве разрешения. Такое решение может быть принято на основании:
уведомления соответствующего органа власти о том, что у владельца участка прекращены все права пользования этим участком;
уведомления уполномоченного органа о том, что прекращено право пользования недрами.
В порядке межведомственного взаимодействия органы, ответственные за выдачу разрешения, уведомляют территориальные органы Росреестра о том, что право на земельный участок у гражданина прекратилось.
Дом стоит, а света нет…
- Иван Иванович, можно ли получить разрешение, если дом стоит, а света и газа нет? Дадут ли разрешение?
- Конечно, дадут, и это законно.
- Мы не любим бегать по разным оформлениям, считая, что это занимает много времени и нервов. Так ли сложно получить разрешение на строительство в целом?
- Чтобы получить разрешение на строительство ИЖС, нужно буквально примерно один, два дня. Нужно просто сходить в МФЦ и отдать документы. Но если человек только-только приобрел земельный участок, то для начала ему нужно обратиться к нам и взять топографическую съемку участка. Это первое.
- Эта услуга платная?
- Да, услуга платная, стоит примерно 2500 рублей. После того, как гражданин взял топографическую съемку земельного участка, он идет за предоставлением градостроительного плана. Для чего нам этот план? Мы хотим узнать зону, в которой расположен земельный участок, - можно ли там строить и где, есть там или нет инженерные сети, есть ли там охранные зоны. И после получения градостроительного плана, гражданин идет в любую проектную организацию и ему готовят схему планировочной организации земельного участка. Гражданин говорит, к примеру: «Я хочу дом 6 на 5 и именно на этом месте». И архитекторы готовят проект, схему планировочной организации земельного участка (генплан) и все. И если мы собрали эти документы, то уже смело можно обращаться в МФЦ за предоставлением разрешения на строительство. Так что получить разрешение на строительства совсем не сложно.
